Guía de impuestos sobre la propiedad en República Dominicana

Al comprar una propiedad en la República Dominicana, los compradores están sujetos a un impuesto de transferencia del 3% y a un impuesto anual sobre la propiedad (IPI) del 1%. Bonita Cap Cana es un proyecto aprobado por CONFOTUR, y la ley CONFOTUR prevé exenciones de ambos impuestos sobre la propiedad para los primeros compradores que califiquen. Los ingresos por alquiler se liquidan en otra parte del código tributario dominicano, y cómo se encuentran ambos en su compra es una consulta para su abogado.

¿Qué impuestos se deben pagar al comprar mi residencia en Bonita?

El principal impuesto que se paga en el momento de la compra es el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITCD), que es un pago único del 3% del valor de mercado de la propiedad según la tasación del gobierno. Este impuesto suele ser pagado por el comprador antes de que el título de propiedad pueda ser registrado a su nombre.

Sin embargo, Bonita Cap Cana está aprobado bajo la Ley 158-01 de la República Dominicana, también conocida como CONFOTUR. Esta ley está diseñada para incentivar el desarrollo turístico. Para el primer comprador de una propiedad calificada como una de las 565 residencias en Bonita, esta ley proporciona una exención total del impuesto de transferencia del 3%. Su abogado gestionará la solicitud de esta exención como parte del proceso de cierre.

¿Qué impuestos anuales sobre la propiedad deberé pagar como propietario?

El principal impuesto anual sobre la propiedad es el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI). Se trata de un impuesto anual del 1% que grava el valor de los bienes inmuebles propiedad de personas físicas. Es crucial destacar que este impuesto del 1% no se cobra sobre el valor total de la propiedad. Solo se aplica al valor que excede un umbral de exención ajustado anualmente por la autoridad fiscal dominicana (DGII). Por lo tanto, la mayoría de las propiedades pagan el IPI solo sobre una porción de su valor total.

Para los compradores de Bonita Cap Cana, la ley CONFOTUR también cuenta aquí. La ley establece una exención del IPI de quince años para los proyectos turísticos que califiquen. Ese plazo de quince años es el término que la ley fija para un proyecto calificado, no un plazo concedido a un comprador individual. Cómo se aplica la exención a una residencia y a un propietario concretos, y por cuánto tiempo, debe confirmarse con un abogado dominicano, quien además se asegurará de que se presente y registre correctamente en el título de propiedad.

¿Cómo se gravan los ingresos por el alquiler de mi condominio?

Si decide alquilar su residencia en Bonita, los ingresos que genere están sujetos a los impuestos dominicanos. Se liquidan en una parte propia del código tributario, aparte de los impuestos sobre la propiedad a los que se dirige CONFOTUR. Lo documentado es que las exenciones del CONFOTUR recaen sobre el impuesto de transferencia del 3% y sobre el IPI anual del 1%, y que los ingresos por alquiler tributan por derecho propio; ninguna fuente que tengamos resuelve cómo se encuentran ambos en una unidad concreta, así que trátelo como una consulta para su abogado y no como algo zanjado.

Hay dos impuestos principales sobre los ingresos por alquiler:

• ITBIS (IVA): Un impuesto sobre el valor añadido del 18% se aplica a los alojamientos turísticos de corta duración. Este se cobra sobre el servicio de alquiler prestado. Según la legislación actual, el propietario del inmueble es el responsable de remitir este impuesto, no la plataforma de reservas.
• Impuesto de Retención: Para los propietarios no residentes, se aplica un impuesto de retención del 27% sobre los ingresos brutos por alquiler. Esto se considera un pago único y definitivo, lo que significa que no se permiten deducciones de gastos.

Dado que estos impuestos afectan significativamente los rendimientos netos del alquiler, es fundamental discutirlos con un asesor fiscal para comprender sus obligaciones específicas.

¿Cómo se comparan los beneficios de CONFOTUR con el régimen fiscal estándar?

Las exenciones fiscales ofrecidas por la Ley CONFOTUR 158-01 representan una ventaja sustancial para los primeros compradores que califiquen en un nuevo desarrollo como Bonita Cap Cana, que cuenta con una laguna cristalina de 161.000 pies cuadrados. La siguiente tabla coloca las obligaciones fiscales estándar junto al tratamiento de CONFOTUR. Lea las filas de propiedad y las de alquiler como dos regímenes distintos: las exenciones están inscritas contra el impuesto de transferencia y el IPI, mientras que los ingresos por alquiler se liquidan según sus propias reglas.

¿Cómo me aseguro de que se apliquen mis exenciones de impuestos?

Los beneficios fiscales bajo CONFOTUR no se aplican automáticamente; deben solicitarse y registrarse formalmente. Esta es una parte estándar del proceso legal al comprar una propiedad nueva en un desarrollo calificado. Su asesor legal en la República Dominicana se encargará de estos pasos en su nombre.

1. El desarrollador proporciona la certificación
   Como Bonita Cap Cana es un proyecto aprobado, el desarrollador proporciona la certificación necesaria del ministerio de turismo (CONFOTUR).
2. El abogado presenta la solicitud de exención
   Durante el proceso de cierre, su abogado presenta la certificación de CONFOTUR junto con los documentos de compra a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
3. Se registra el título de propiedad
   La exención se registra y el título de propiedad final se emite a su nombre reflejando el estado de exención de impuestos tanto para el impuesto de transferencia como para el IPI.
4. Confirmación y verificación
   Su abogado le proporciona el título final y registrado, confirmando que las exenciones están en vigor. Este documento es su prueba oficial de los beneficios fiscales.

Preguntas frecuentes

¿Qué relación hay entre CONFOTUR y el impuesto sobre mis ingresos por alquiler?

Lo documentado es más estrecho que un sí o un no. Las exenciones del CONFOTUR recaen sobre el impuesto de transferencia de propiedad del 3% y sobre el IPI anual del 1%, ahorros reales al adquirir y mantener el activo. Los ingresos por alquiler se liquidan aparte, y esa liquidación incluye la retención del 27% para no residentes y el ITBIS del 18%. Ninguna fuente que podamos citar resuelve cómo se encuentran ambos en una unidad concreta, así que pregunte a su abogado en lugar de dar por supuesta una respuesta.

¿El impuesto anual sobre la propiedad (IPI) del 1% se basa en mi precio de compra?

El IPI se basa en el valor de la propiedad según la tasación de las autoridades fiscales, que puede diferir de su precio de compra. Más importante aún, el 1% solo se cobra sobre el valor que excede un umbral establecido por el gobierno que se ajusta anualmente por inflación.

Si vendo mi condominio de Bonita, ¿el nuevo comprador obtiene la exención de impuestos?

Las exenciones fiscales de CONFOTUR se otorgan al primer comprador de una propiedad nueva del desarrollador. Los beneficios no son transferibles en la reventa. Un comprador posterior estaría sujeto al régimen fiscal estándar, incluido el impuesto de transferencia del 3%.

¿Quién es responsable de pagar el impuesto ITBIS del 18% sobre los alquileres?

El propietario del inmueble (el anfitrión) es legalmente responsable de recaudar y remitir el 18% de ITBIS sobre los servicios de alquiler a corto plazo. Esta responsabilidad no recae en las plataformas de reserva en línea.